La valeur verte définit l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre, toutes choses égales par ailleurs et selon les bases notariales.
A l'inverse, une mauvaise étiquette énergétique a également une incidence sur le prix de vente.
Les chiffres indiqués ici concernent les maisons dans le Grand-Est (Source Valeur verte Notaire.fr) :
| Année | Impact sur le prix de vente d'une maison notée F ou G (Diagnostic de performance énergétique) |
|---|---|
| 2020 | - 12 % |
| 2021 | - 14 % |
| 2022 | - 21 % |
C'était prévisible, les acheteurs sont de plus en plus regardants sur les étiquettes énergétiques, ils boudent les annonces des biens énergivores.
Le niveau des taux du crédit immobilier et la frustration liée à l'enfermement pendant la période COVID avaient retardé cet impact; les statistiques de l'année 2022 et l'inflation sur les prix de l'énergie marquent à présent une tendance.
Les vendeurs de ces biens, certainement désespérés par le manque d'appels, concèdent à des remises importantes pour enfin trouver preneur.
Les acheteurs potentiels s'écartent de ces logements, pensant, à juste titre, à leur future facture d'énergie.
OUI, mais,
là où il y a des baisses de prix, il y a des opportunités, surtout si :
- vous êtes éligibles au prêt à taux zéro (pour le savoir : prendre rdv avec Philippe CHRISTMAN, courtier en prêt immobilier )
- que le logement en question se situe en zone B2 ou C (je détaille les communes concernées ci-dessous).
Ce que la plupart des vendeurs et acheteurs occultent malheureusement :
- c'est que le dispositif du prêt à taux zéro dans l'ancien s'applique sur ces 2 zones et il continuera au titre de l'année 2024
- le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) autorise à nouveau aux banques, depuis le 04 Décembre 2023, la possibilité de mettre en place un prêt sur 25 ans + 2 ans de différé maximum dans l'ancien (dès lors que les travaux représente plus de 10 % du coût total de l'opération, ce qui sera forcément le cas dans notre exemple).
OUI, pour une même mensualité de 1 500 € hors assurance dans notre exemple (apport 40 000 €), nos acheteurs potentiels pourraient obtenir :
- 338 000 € d'enveloppe pour leur projet "ancien + travaux",
- alors qu'ils ne disposeraient que de 298 000 € pour un logement ancien "sans travaux"
La magie du prêt à taux zéro (PTZ +) a opéré !
Et pour 2024, plus de foyers seront éligibles, le gouvernement ayant annoncé une revalorisation des plafonds pour le prêt à taux zéro et la création d'une nouvelle tranche de revenus éligible (voir les détails ici)
Rappelons tout de même la règle pour bénéficier du prêt à taux zéro dans l'ancien, hors hlm (valable également pour 2024) :
La part des travaux pour être éligible au prêt à taux zéro devra toujours, en 2024, être doit être d'au moins 25 % du coût total de l'opération à financer.
Exemple :
Prix d'achat du logement : 155 000 €
Montant des travaux : 53 000 €
Part des travaux : 25,48 % (53 000 / (53 000 + 155 000)
Les travaux envisageables sont :
- Travaux d'amélioration (création, modernisation, assainissement ou aménagement de surfaces habitables ou de surfaces annexes)
- Travaux d'économies d'énergie (sauf s'ils sont financés par un éco-PTZ). La consommation énergétique annuelle du logement (chauffage, eau chaude, refroidissement) doit être inférieure à 331 kWh/m².
Cette condition peut être attestée par une évaluation énergétique ou un DPE indiquant au minimum la classe E, après travaux.
Pour 2024 : l’installation d’un dispositif de chauffage fonctionnant aux énergies fossiles sera exclue de l'assiette des travaux pris en compte
Voilà donc où il faut chercher vos futures opportunités dans le Bas-Rhin (vous avez du choix !)
ZONE B2 (75 communes)
Altorf, Avolsheim, Baldenheim, Barr, Benfeld, Bernardswiller, Bilwisheim, Bischoffsheim, Blaesheim, Boersch, Châtenois, Dachstein, Dahlenheim, Dieffenthal, Dinsheim-sur-Bruche, Donnenheim, Dorlisheim, Drusenheim, Duppigheim, Duttlenheim, Ebersheim, Ebersmunster, Eckwersheim, Ergersheim, Ernolsheim-bruche, Erstein, Gambsheim, Gertwiller, Grendelbruch, Gresswiller, Griesheim-près-molsheim, Hoerdt, Innenheim, Kaltenhouse, Kilstett, Kintzheim, Kirchheim, Krautergersheim, Kriegsheim, Marckolsheim, Marlenheim, Meistratzheim, Mittelschaeffolsheim, Mollkirch, Molsheim, Mommenheim, Mussig, Muttersholz, Mutzig, Niedernai, Oberhoffen-sur-moder, Odratzheim, Offendorf, Ohlungen, Olwisheim, Orschwiller, Ottrott, Rosenwiller, Rosheim, Rottelsheim, Saint-Nabor, Scharrachbergheim-Irmstett, Irmstett, Schwerwiller, Schweighouse-sur-moder, Sélestat, Seltz, Siltzheim, Soultz-les-bains, La Vancelle, Wangen, Wasselonne, Wissembourg, Altenstadt, Wolxheim.
ZONE C :
Toutes les autres communes non citées ci-dessus.
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