1er achat immobilier
- Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
- Quels sont les revenus qui sont intégrés dans le calcul ?
- Quelles sont les charges retenues ?
Comment calculer sa capacité d'emprunt
La capacité d'emprunt, c'est le montant maximum que l'établissement bancaire acceptera de vous prêter, sur une période donnée.
Ce résultat est fonction :
- des revenus et des charges qui seront retenus par la banque sollicitée
- des critères liés à la politique de l'établissement : taux proposé au moment de l'étude, durée maximum du prêt selon le type de projet, coût de l'assurance emprunteur.
Par exemple :
Bien que le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) autorise une durée maximale de 324 mois pour le financement d'un logement NEUF, certaines banques ont toujours limité la durée totale du prêt à 300 mois.
Si vous êtes locataire et que vous souhaitez un différé de remboursement de 24 mois pendant la période de construction, la durée de remboursement pourrait alors être réduite à 276 mois, ce qui réduit votre capacité d'emprunt de 5 % environ.
D'autres prêteurs proposent 300 mois de remboursement + 24 mois de différé.
Impact de cette différence d'approche :
| Durée maximal proposée par la banque : | Enveloppe de prêt possible, pour une mensualité de 1 500 € hors assurance. (hors impact des prêts règlementés, de type prêt à taux zéro). taux de prêt retenu pour le calcul : 4 % |
|---|---|
| 300 mois + période de différé | 284 000 € |
| 300 mois dont période de différé | 270 000 € (- 5 % sur l'enveloppe) |
L'échéance que vous souhaitez rembourser, c'est notre priorité !
Inutile de calculer des enveloppes inadéquates, nous évoquerons ensemble LA mensualité que vous vous êtes fixée et l'ajusterons éventuellement, avec vous, en tenant compte :
- du loyer que vous payez actuellement
- des charges en cours, qui peuvent évoluer si vous deviez déménager (éloignement trajet / travail), montant des dépenses énergétiques en fonction de la typologie du bien acheté
- de l'effort d'épargne dont vous êtes capable aujourd'hui
- des éventuelles évolutions de salaire à venir
Quel est le taux d'endettement moyen, en fonction de l'objet du financement ?
Dans le graphique, on constate par exemple que le taux d'endettement des primo-accédants a légèrement diminué depuis 2020.
Il se situe actuellement, au 1er trimestre 2023, à environ 31.4 %.
Un couple dont les revenus sont de 5 000 € rembourse donc, en moyenne, 1 570 € (tous prêts confondus).
Son reste à vivre est de (5 000 - 1570) = 3 430 €
Mon conseil est de s'adresser à un professionnel ! il faudra compter environ 1 heure pour la plupart des emprunteurs, afin de partir dans la bonne direction !
Les simulateurs en ligne vous permettront de renseigner :
- Vos revenus
- Vos charges
- Votre apport
- La durée du prêt
Pourquoi ces simulateurs risquent de vous induire en erreur ?
- les revenus que vous percevez ne seront peut-être pas ceux retenus par les banques : pension alimentaire perçue (selon l'âge de l'enfant), les frais de déplacements, les indemnités kilométriques, les heures supplémentaires non contractuelles, les primes exceptionnelles, les paniers repas, l'intéressement / participation, les allocations familiales. Voici une liste non exhaustive de revenus qui ne seront pas comptabilisés.
- Les charges : là aussi, nombreux sont ceux qui oublient de comptabiliser des charges qui seront intégrées : leasing auto, pension alimentaire payée (parfois même si cette pension est versée volontairement), prêt qui sera terminé avant la livraison de votre logement,...
- Il est fréquent d'obtenir des écarts importants selon le type de projet que vous envisagez : un projet dans le neuf peut vous rendre éligible au prêt à taux zéro, à un prêt employeur. Pour une mensualité de 1 600 €, les écarts d'enveloppe peuvent être de 65 000 € entre un projet dans l'ANCIEN ou un projet dans le NEUF.
Quels sont les revenus et charges qui sont intégrés dans le calcul ?
Le courtier connait les critères d'appréciation des revenus de chacun de ses partenaires bancaires et saura donc vous orienter vers l'établissement qui calculera l'endettement favorable à la réalisation de votre projet.
Les revenus retenus dans le prêt immobilier
| Type de revenus | Compléments |
|---|---|
| Heures supplémentaires | retenues si prévues dans le contrat de travail (par exemple, les 17H33 présente sur votre fiche de paie, si vous avez un contrat de 39 h/semaine). |
| Indemnités kilométriques, frais de déplacement, primes de paniers, heures supplémentaires non contractuelles | NON retenus (dans la amjorité des établissements) |
| Revenus variables (commissions par exemple) | Pondération, entre 70 et 90 % par exemple, moyenne sur 2 ou 3 ans. |
| Revenus CDD | soit non retenus, soit retenus par certains établissements, sous réserve d'une antiorité de 12 mois minimum et d'une régularité. |
| Allocations familiales | soit non retenues, soit retenues, mais toujours selon l'âge de l'enfant. Dès que l'enfant dépasse un certain âge (entre 12 et 15 ans selon les banques), sa part, dans le montant des allocations familiales ne sera pas intégrée. |
| Pension alimentaire perçue | Comme pour les allocations familiales, selon l'âge de l'enfant. La part de cette pension dans le revenu total de l'emprunteur sera également appréciée. |
| Revenus fonciers | retenus entre 70 et 100 % selon les établissements. Par exemple, certains retiennent 100 % d'un loyer déjà perçu et 70 % d'un loyer qui n'est pas encore versé. |
Quelles sont les charges retenues ?
| Type de charges | Compléments |
|---|---|
| Tous prêts en cours | si la date de fin du prêt est supérieure à 6 mois (même si vous achetez un logement neuf qui ne sera livré que dans 24 mois !) |
| Pension alimentaire payée | |
| Loyers de LOA ou leasing |
Le reste à vivre
Pendant longtemps, il était possible de défendre un endettement supérieur à 35% en mettant en avant le "reste à vivre" (plus les revenus sont élevés plus le reste à vivre l'est également).
Les normes imposées par le HCSF
Ces normes, qui s'imposent à toutes les banques, son venues rebattre les cartes. Il est toujours possible d'obtenir un accord de prêt en dépassant l'endettement de 35% , mais l'établissement bancaire devra alors utiliser la marge de flexibilité qui lui a été autorisée.
Cette flexibilité est limitée à un volume de sa production (20 % actuellement). Priorité doit être donnée à la résidence principale (70 %) et aux primo-accédants.
Le HCSF constate que l’ensemble des établissements n’utilisent pas pleinement les flexibilités qu’il a prévues et assouplies lors de sa réunion de juin. La production « non conforme » relevant de cette flexibilité ne représente que 13,8 % de la production totale au 2e trimestre 2023 (pour
un maximum possible de 20 %).
Bon à savoir :
- Les crédits relais
- Les crédits faisant l’objet d’une renégociation
- les crédits octroyés à la suite d’un rachat ou d’un regroupement de crédits sont exclus du champ de la décision.