L'apport personnel

 

Un point du vue différent entre la banque et l'emprunteur :

• l'emprunteur considère qu'il a de l'apport lorsqu'il est capable d'injecter une somme dans son projet.
• la banque considère qu'il a de l'apport si elle finance moins que le prix d'achat du logement. Couvrir les frais n'est donc pas considéré comme de l'apport.

 

Exemple pour l'achat d'un logement dans l'ANCIEN : 

Financer à 110 % revient donc à financer le prix d'achat et l'ensemble des frais liés.

Quand sera utilisé l'apport ?

L'apport doit être injecté AVANT le déblocage du prêt. Si vous souhaitez conserver des fonds pour payer des travaux par exemple, ceux-ci ne seront pas considérés comme un apport (la banque n'ayant aucune garantie que vous allez réellement utiliser cette somme pour valoriser votre logement).

Combien d'apport minimum ?

L'apport personnel moyen 

Source Crédit Logement (2ème trimestre 2023), taux d'apport pour l'ensemble du marché : 

• NEUF :     20,3 % au 2ème trimestre 2023, en augmentation par rapport à 2022 (17,7 %)
• ANCIEN : 21,2 % au 2ème trimestre 2023, en augmentation par rapport à 2022 (20 %).

La garantie Crédit Logement n'étant pas proposée par l'ensemble des établissements bancaires en France, certains ayant leur propre société de cautionnement (Crédit Mutuel, groupe BPCE, Crédit Agricole,...), nous avons comparé avec les statistiques de l'ACPR au titre de l'année 2022. Le taux d'apport, toutes banques confondues, semble se confirmer : 

Pour 2022, la part des dossiers avec un financement supérieur à la valeur du bien est de l'ordre de 20 % chez les primo-accédants.

Au total, 18 % environ des financements (hors rachats, renégociations et regroupements) font encore l'objet d'un sur-financement.

Financer à 110 %, quel risque ?

Prenons l'exemple d'une revente nécessaire au bout de 4 ans, avec un prix de vente du bien diminué de 5 % (scénario de baisse des prix de l'immobilier).

Cette vente, bien évidemment non programmée, peut être provoquée par une mutation professionnelle, une perte d'emploi, une séparation,...

 

Scénario 1 : financement du prix d'achat du logement, apport de tous les frais

Scénario N°2 : pas d'apport lors de l'achat, TOUS les frais sont financés

Vous constaterez que le capital restant à payer dans le scénario 2 est encore supérieur à la valeur du logement au moment de la vente. Ce scénario est problématique si le vendeur n'est pas en mesure de couvrir la différence.

Que faire, si on ne dispose d'aucun apport ?

Il est très difficile actuellement d'emprunter une somme qui couvre à la fois le prix d’achat du bien et le montant des frais. On parle alors de financement à 110 %. Certains établissements en avaient faire une spécialité (Crédit Foncier de France ou Crédit Immobilier de France); ils ont disparu depuis.

 

Si vos proches sont en mesure de vous donner ou de vous avancer de l'argent, c'est le meilleur scénario.

Nous pourrions alors faire jouer la concurrence et obtenir, très certainement, de meilleures conditions. 

 

Je lis depuis que j'ai démarré ce métier que le prêt à taux zéro (ptz+), le prêt Action Logement ou le prêt d'une caisse de retraite seront considérés comme de l'apport personnel par les banques; je pense qu'il est temps de mettre à jour ces articles, car ce n'est plus le cas !

 

Dites vous que l'apport personnel, c'est l'argent que vous mettez sur la table au moment de constituer votre dossier. 

Il représente l'effort d'anticipation que vous avez été capable de faire pour mener à bien le projet.

 

Un prêt externe :

• Action Logement
• Le prêt d'une caisse de retraite

sont souvent proposés sans aucune garantie, la banque va donc financer moins que le prix d'achat du bien, ce qui renforce sa garantie en cas de défaillance de votre part.

 

C'est pour cela, que :

• si tous les autres éléments de votre dossier sont rassurants et
• que votre profil client est intéressant (évolutif)

Certains établissements accepteront de fermer les yeux sur un apport ne couvrant pas l'ensemble des frais.

 

Une autre solution, assez novatrice et pour le moment limitée à certaines zones géographiques, consiste à démarrer par le leasing immobilier, le temps de constituer votre apport.