C'est un constat que je fais au quotidien, lorsque je rencontre des acheteurs qui ont fait estimer leur capacité d'achat : ils me communiquent souvent une seule enveloppe de prêt.
Cette unique réponse :
- les empêchera souvent, avec le niveau de taux actuel, de trouver un logement qui répond à leur attentes (les prix de l'immobilier n'ayant pas encore connus une diminution importante),
- traduit un manque d'analyse dans l'approche de leurs possibilités.
Il est important, lorsqu'on réalise ce calcul, de tenir compte des aides dont le foyer peut bénéficier :
- Prêt à Taux Zéro dans l'ancien,
- MaPrimeRénov,
- Eco-prêt à taux zéro...
Tous ces dispositifs vont être déterminants sur la capacité d'achat et sur le coût du crédit.
Force est de constater que ces dispositifs sont assez mal maitrisés, parce que complexes et en perpétuelle évolution !
La mensualité, point de départ de la proposition de prix
L'intérêt des vendeurs et des acheteurs étant rarement aligné, l'agent immobilier, s'il intervient dans la transaction, devra trouver les arguments pour tenter de tomber sur un prix d'équilibre entre les parties. Encore trop souvent d'ailleurs, les acheteurs filtrent le logement et refusent la visite au moment de prendre connaissance de l'étiquette énergétique !
et pour ceux qui sont prêts à visiter :
"Nous voulons payer maximum 1 200 € par mois", donc nous avons 238 000 € de budget
profil d'acheteurs qui peut payer plus, mais qui limite volontairement sa mensualité, charge au vendeur de faire un effort à leur place.
L'acheteur, raisonnera souvent en fonction du montant des travaux nécessaires estimé et réduira sa proposition "en fonction".
" Notre banque ne souhaite pas que nous dépassions 1 200 € par mois", donc nous avons 238 000 € de budget
profil limité à cause du taux d'endettement; le prix est ici contraint, ce qui impose encore une fois au vendeur d'accepter ou d'attendre (s'il n'est pas pressé, c'est bien entendu la 2nd option qu'il retiendra !)
Maintenant que le contexte est posé :
si je vous disais que pour une même mensualité (1 200 € dans l'exemple que j'évoque ci-dessous),
certains acheteurs pourraient bénéficier de 72 000 € d'enveloppe en plus, sans mettre 1 € de plus chaque mois ?
Pensez-vous qu'ils seraient prêts à revoir leur proposition ?
J'en suis persuadé !
Pensez à toutes les transactions qui échouent faute d'accord entre les parties !
Si vous êtes professionnel de l'immobilier, combien d'acheteurs (ou d'intermédiaires) vous ont communiqué UNE SEULE ENVELOPPE pour un projet immobilier ?
Aides pour rénover un logement :
Le paramètre à prendre en considération, c'est le revenu fiscal de référence N-1 et N-2, visible sur les avis d'imposition :
Voici comment nous pouvons rapidement, chez Econopret.fr, déterminer les aides auxquelles vous serez éligibles.
- Le 1er, N-1, correspond (à l'heure de la rédaction de cet article), au revenu fiscal de référence visible sur l'avis d'imposition 2024 pour les revenus de 2023;
ce montant sera utilisé pour le calcul de MaPrimeRénov'.
- Le 2nd, au revenu fiscal de référence indiqué sur l'avis d'imposition 2023 pour les revenus de 2022;
sur ces bases, nous déterminerons notamment le droit au prêt à taux zéro pour l'accession.
Où trouver le revenu fiscal de référence ?
Précisons les chiffres de cet exemple :
Apport de 20 000 €, taux du prêt pour le calcul 3.65 %
Foyer de 4 personnes, avec un revenu fiscal de référence de 35 000 € (soit environ 3 240 € net par mois, après l'abattement de 10 % au titre des frais professionnels).
Gain envisagé de 4 notes sur le DPE, soit un passage, par exemple, de la lettre "F" à la lettre "B"
Aujourd'hui, il n'est pas encore possible de cumuler le prêt à taux zéro accession avec le dispositif MaPrimeRénov (sauf si le projet se fait en 2 temps).
Nous calculerons donc le scénario le plus intéressant, selon la situation de l'emprunteur.
Par exemple :
- le prêt à taux zéro accession n'impose pas de faire réaliser les travaux par des entreprises RGE, alors que MaPrimeRénov et l'Eco-prêt à taux zéro OUI !
plus adapté pour les acheteurs qui veulent faire eux-mêmes les travaux (ou profiter de leur cercle de connaissances).
- autre exemple, nous pourrions rencontrer des acheteurs dont le revenu a fortement diminué entre les 2 années; encore une optimisation possible !
Vous comprenez à présent pourquoi, en tant que courtier, j'ai beaucoup de mal à voir un calcul d'enveloppe fait sur une application de téléphone ou avec une simple calculatrice financière.
Si vous avez un projet dans l'ancien et que votre interlocuteur n'évoque aucun de ces dispositifs c'est le moment de nous contacter !
Calculons ensemble votre capacité d'emprunt !
Philippe CHRISTMANN
Courtier en crédit depuis 2006
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